Die zweite Miete frisst den Lohn: Warum Wohnen in Offenbach für Arbeiter unbezahlbar wird

Auf dem Resopaltisch in der Küche liegen die Briefe, die jeden Monatsersten bestimmen: der Kontoauszug mit dem Dauerauftrag an die Hausverwaltung und daneben die Nachzahlung der Stadtwerke für Fernwärme und Warmwasser. Wer in einem Offenbacher Altbau wohnt, kennt diesen Augenblick am Monatsanfang. Das Gehalt ist seit wenigen Tagen auf dem Konto, doch nach Abzug von Miete, Heizung, Müllgebühren und Strom ist der größte Teil des Geldes bereits wieder verschwunden.

Über Jahrzehnte galt Offenbach als das pragmatische, bezahlbare Ausweichquartier im Rhein-Main-Gebiet. Wer sich die Mieten im Frankfurter Westend, im Nordend oder in Sachsenhausen nicht leisten konnte, zog über die Stadtgrenze. Hier gab es noch Dreizimmerwohnungen, die sich ein Werkzeugmacher, eine Krankenschwester oder ein Lagerarbeiter mit einem regulären Einkommen leisten konnten. Diese Entlastungsfunktion bricht seit einigen Jahren im Eiltempo zusammen.

Mietspiegel versus Kassenrealität

Auf dem Papier liest sich die Lage in Offenbach noch vergleichsweise moderat. Der zum 1. Januar 2026 fortgeschriebene einfache Mietspiegel, den der Magistrat gemeinsam mit dem Mieterbund und Haus & Grund herausgibt, weist für Bestandswohnungen im Schnitt Werte zwischen 9,80 Euro und 10,40 Euro je Quadratmeter kalt aus. Wer seit fünfzehn Jahren in einem Mietvertrag im Nordend oder in Lauterborn sitzt, profitiert von dieser statistischen Trägheit.

Doch dieser Mietspiegel bildet die Vergangenheit ab. Wer heute in Offenbach eine Wohnung suchen muss, betritt einen völlig anderen Markt. Auf den Immobilienportalen liegen die verlangten Neumieten für einfache Nachkriegswohnungen selten unter 13,00 Euro je Quadratmeter. Im Schnitt verlangen Vermieter für Bestandsbauten zwischen 13,50 und 15,50 Euro kalt. In Neubauten entlang des Mains, etwa im Hafenviertel oder am Kaiserlei, klettern die Quadratmeterpreise mühelos auf 16,50 bis 19,00 Euro, ergänzt um verpflichtende Stellplatzmieten von über hundert Euro.

Zu dieser Kaltmiete tritt die sogenannte zweite Miete: Betriebs- und Heizkosten schlagen im östlichen Ballungsraum inzwischen mit 3,50 bis 4,20 Euro je Quadratmeter zu Buche. Für eine gewöhnliche Dreizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche ergibt das eine monatliche Warmmiete von 1.200 bis 1.350 Euro.

Die Rechnung am Monatsende

Um zu verstehen, was diese Summen für den Alltag bedeuten, muss man sie neben die Einkommen der Menschen legen, die in Offenbach leben. Nach amtlichen Zahlen der Bundesagentur für Arbeit liegt das mittlere monatliche Bruttoentgelt von Vollzeitbeschäftigten in Offenbach bei 3.650 Euro. Das ist spürbar weniger als der hessische Gesamtwert und liegt deutlich unter dem bundesweiten mittleren Vollzeitlohn von 4.013 Euro. Zehntausende Beschäftigte im Ballungsraum verdienen jedoch nicht den Median, sondern arbeiten im Niedriglohnsektor oder in Teilzeit.

Wer für den 13,90 Euro gesetzlichen Mindestlohn arbeitet, kommt bei einer regulären 40-Stunden-Woche auf knapp 2.410 Euro brutto. Nach Steuern und Sozialabgaben bleiben einer alleinstehenden Person in Steuerklasse I rund 1.710 Euro netto.

Muss dieser Beschäftigte eine kleine Zweizimmerwohnung von 50 Quadratmetern anmieten, kostet ihn das bei 13,80 Euro Kaltmiete und moderaten Nebenkosten rund 880 Euro warm. Das entspricht einer Mietbelastungsquote von über 51 Prozent. Mehr als jeder zweite verdiente Euro fließt unmittelbar in das Dach über dem Kopf. Nach Abzug des Deutschlandtickets und des Grundstroms bleiben weniger als 750 Euro für Essen, Kleidung, Telefon und unvorhergesehene Reparaturen.

Selbst in einer Familie mit zwei Kindern, in der beide Elternteile in Vollzeit zum Mindestlohn arbeiten, liegt das Nettoeinkommen inklusive Kindergeld bei rund 3.930 Euro. Für eine familiengerechte 75-Quadratmeter-Wohnung werden bei einer Neuvermietung rund 1.320 Euro warm fällig. Das sind 33,5 Prozent des Haushaltsbudgets. Armutsforscher und das Statistische Bundesamt werten jede Mietbelastung von über 30 Prozent des Nettoeinkommens als finanzielle Überlastung. In Offenbach ist diese Überlastung für Neumieter im Arbeitermilieu zur unausweichlichen Regel geworden.

Der schmelzende Puffer der Sozialwohnungen

Früher fing der soziale Wohnungsbau solche Härten auf. Doch dieser Puffer ist in den vergangenen zwanzig Jahren drastisch geschmolzen. Durch das Auslaufen jahrzehntealter Belegungsbindungen verlor Offenbach Hunderte geförderte Einheiten. Zählte die Stadt um die Jahrtausendwende noch über fünftausend Sozialwohnungen, sind es heute kaum mehr als zweitausendvierhundert.

Zwar steuert die kommunale Gemeinnützige Baugesellschaft Offenbach (GBO) mit dem Großprojekt WQ 4.0 am ehemaligen Güterbahnhof gegen und investiert knapp 30 Millionen Euro in 67 Wohnungen, davon 38 direkt geförderte Einheiten mit einer Einstiegsmiete von 7,34 Euro je Quadratmeter. Doch dieser Neubau ist ein Tropfen auf den heißen Stein. Im Offenbacher Wohnungsamt warten mehr als dreitausend Haushalte mit Wohnberechtigungsschein auf eine Zuteilung. Für die meisten von ihnen bleibt der geförderte Wohnraum ein unerreichbarer Traum.

Die Zange zwischen zwei Städten

Diese Wohnungsnot verschärft die verkehrliche Zerreißprobe der Region. Wie die Pendlerberichte belegen, ist Offenbach eine Stadt der doppelten Bewegung, in der 36.136 Menschen nach Offenbach pendeln und 44.229 hinaus. Allein 22.632 dieser Auspendler fahren jeden Tag nach Frankfurt, um dort in Bahnhöfen, Kliniken, Lagern und Bussen den Betrieb aufrechtzuerhalten. Wer am späten Abend die Spätschicht beendet und sich durch das Nadelöhr im unterirdischen City-Tunnel nach Hause quält, kehrt in eine Stadt zurück, deren Mieten längst vom Frankfurter Preisdruck infiziert sind.

Gleichzeitig drängen immer mehr gut verdienende Angestellte aus Frankfurt nach Offenbach, weil sie dort Wohnungen am Wasser suchen. Sie bringen Frankfurter Kaufkraft mit und treiben das allgemeine Mietniveau weiter nach oben. Diejenigen, die den Ballungsraum am Laufen halten, geraten so in eine doppelte Zange: Ihre Löhne wachsen im Rhythmus harter Tarifrunden um wenige Prozent, während die Wohnkosten mit jedem Umzug Sprünge von zwanzig oder dreißig Prozent machen. Am Ende entscheidet nicht der Bruttolohn auf dem Abrechnungsbogen über das Auskommen, sondern der Betrag, der nach der Miete übrig bleibt.

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Quellen und Stand

• Magistrat der Stadt Offenbach am Main, Mieterbund Offenbach e.V. und Haus & Grund Offenbach/Main e.V., Einfacher Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum, Stand 1. Januar 2026.
• Bundesagentur für Arbeit, Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und Entgeltstatistik für die kreisfreie Stadt Offenbach am Main (Medianentgelt 3.650 Euro), Datenstand 2024/2025.
• Statistisches Bundesamt (Destatis), Mikrozensus und Erhebung zu Wohnkosten und Mietbelastungsquoten in deutschen Großstädten, Erhebungsjahre 2024 bis 2026.
• Gemeinnützige Baugesellschaft Offenbach mbH (GBO), Geschäftsberichte und Projektunterlagen zum Bauvorhaben WQ 4.0 am ehemaligen Güterbahnhof sowie Bestandsentwicklung geförderter Wohnungen, Stand 2026.
• Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum, Förderzusagen für sozialen Wohnungsbau und Richtlinien zur Wohnraumförderung in Hessen, Jahresbericht 2025/2026.
• Hessisches Statistisches Landesamt, Pendlerverflechtung und Wohnbevölkerung im Agenturbezirk Offenbach, Stichtag Juni 2024, veröffentlicht im April 2025.
• Recherchestand: 8. November 2026.